Action en garantie des vices cachés : quels délais ?

La question du délai pour agir en garantie des vices cachés est tranchée par deux décisions récentes et inédites de la Cour de cassation.

Dans toute vente, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés de la chose vendue.
C. civ., art. 1641
Si des vices cachés apparaissent, l’acheteur peut demander soit l’annulation de la vente, soit une réduction du prix ; dans tous les cas, s’il prouve que le vendeur connaissait l’existence de ces vices, il peut demander à le faire condamner à lui payer des dommages et intérêts.

Plusieurs questions se posent : quel est le point de départ du délai ? L’acheteur dispose de combien de temps pour agir ? Quelle est la nature du délai de prescription ?

Pour la Cour de cassation, le délai de deux ans prévu par l’article 1648 du Code civil est un délai de forclusion. Il est impossible de le suspendre mais il peut être interrompu par une demande en justice.

Dans l’affaire jugée le 5 janvier 2022, une assignation en référé-expertise avait interrompu le délai jusqu’à l’ordonnance de désignation de l’expert et fait courir un nouveau délai de deux ans à compter de la date du prononcé de cette ordonnance. Aucun nouvel acte interruptif de forclusion n’étant intervenu dans ce délai, l’action des acquéreurs était rejetée.

Dans l’affaire du 8 janvier 2022, une cour d’appel avait jugé l’action de l’acquéreur prescrite. Elle avait retenu que, si la garantie des vices cachés ouvre droit à une action dans les deux ans à compter de la découverte du vice, elle doit aussi être mise en œuvre à l’intérieur du délai de droit commun qui est de cinq ans.
C. civ., art. 2224
La Cour de cassation n’est pas de cet avis et retient une solution inédite : le délai butoir pour exercer l’action est de vingt ans à compter de la vente.